Wer einen Gebäudebestand verantwortet, steht vor einer wiederkehrenden Frage: Welche Mittel gehören in welches Objekt, und wann? Ohne belastbare Zustandsdaten wird sie nach Dringlichkeit der Beschwerden beantwortet – also nach dem, was gerade auffällt, nicht nach dem, was wirtschaftlich und technisch zuerst gemacht werden müsste.
Wir erfassen den baulichen und technischen Zustand von Gebäuden und Immobilienbeständen systematisch, bewerten die Feststellungen nach Risiko und Dringlichkeit und leiten daraus den Instandhaltungs-, Sanierungs- und Investitionsbedarf ab. Bei mehreren Objekten arbeiten wir so, dass die Ergebnisse untereinander vergleichbar bleiben und sich über den Bestand hinweg addieren lassen.
Zustand erkennen. Risiken bewerten. Handlungsbedarf bestimmen.
Eine Bestandsaufnahme ist kein Selbstzweck und kein Archivdokument. Sie liefert die Datengrundlage, auf der Instandhaltung geplant, Sanierungsbedarf beziffert und Investitionsentscheidungen begründet werden. Wir arbeiten deshalb von Anfang an auf ein verwertbares Ergebnis hin – abgestimmt darauf, wofür Sie es brauchen: für die Wirtschaftsplanung, für eine Gremienvorlage, für eine Haushaltsanmeldung oder für die operative Bauunterhaltung.
Technische Bestandsaufnahme
Wir erfassen den Zustand nach einheitlichen Kriterien und einer festen Positionssystematik. Jede untersuchte Position erhält eine Kennung, die über den gesamten Bestand und über spätere Durchgänge hinweg stabil bleibt. Das ist die Voraussetzung dafür, dass aus einer Momentaufnahme später eine Zustandshistorie werden kann.
Umfang je nach Aufgabenstellung
- Sichtung und Auswertung vorhandener Bestandsunterlagen, Pläne, Statik, Vorgutachten und Instandhaltungshistorie
- Begehung und Aufnahme der baulichen Anlagen: Gründung und erdberührte Bauteile, Tragwerk, Dach, Fassade, Öffnungselemente, Ausbau
- Aufnahme relevanter technischer Anlagen und ihres erkennbaren Zustands
- Erfassung von Schäden, Mängeln und Auffälligkeiten mit Fotodokumentation und eindeutiger Verortung
- Bewertung des Bauteilzustands nach einheitlicher Systematik
- Einschätzung von Restnutzungsdauern und des zu erwartenden Instandsetzungszeitpunkts
- Messungen, soweit erforderlich – Feuchte, Rissbreiten, Spaltmaße, Verformungen
- gezielte Bauteilöffnungen an repräsentativen Stellen, wo verdeckte Ebenen anders nicht beurteilbar sind
Zustandsbewertung
Nicht jeder festgestellte Mangel ist gleich dringlich. Ohne Bewertung entsteht eine Mängelliste, mit der niemand planen kann – und die im Zweifel dazu führt, dass das Auffällige gemacht wird und das Wichtige liegen bleibt. Wir ordnen deshalb jeden Befund nach vier Gesichtspunkten:
- Art und Ursache des Schadens, soweit ohne weitergehende Untersuchung feststellbar – die Unterscheidung zwischen Alterung, Wartungsrückstand, Ausführungsmangel und konstruktivem Fehler bestimmt, welche Maßnahme dauerhaft wirkt
- Auswirkung auf Standsicherheit, Gebrauchstauglichkeit und Dauerhaftigkeit
- Dringlichkeit – sofortiger Handlungsbedarf, kurzfristig innerhalb eines Jahres, mittelfristig, beobachten
- weiterer Untersuchungsbedarf, wo eine abschließende Beurteilung Bauteilöffnungen, Messungen oder die Beurteilung durch einen Tragwerksplaner voraussetzt
Diese Bewertung ist die Schnittstelle zur Maßnahmen- und Investitionsplanung: Sie macht aus Feststellungen eine begründete Reihenfolge – und zwar eine, die ein Dritter nachvollziehen kann, auch Jahre später und ohne Rückfrage.
Bauwerksinspektion
Bauliche Anlagen verändern sich über die Nutzungsdauer. Alterung, Korrosion, Feuchtebeanspruchung, Umbauten und Nutzungsänderungen führen dazu, dass sich der Zustand eines Bauwerks verschiebt – meist langsam und ohne auffälliges Ereignis. Eine Bauwerksinspektion macht diese Veränderung sichtbar, bevor daraus ein Schaden mit Folgekosten wird.
Wir führen Bauwerksinspektionen unter Berücksichtigung der einschlägigen Regelwerke durch, insbesondere der VDI 6199 zur Inspektion baulicher Anlagen im Bestand, soweit dies für die jeweilige Aufgabenstellung fachlich zutrifft. Gegenstand sind die visuelle Prüfung der zugänglichen Bauteile, die Beurteilung sicherheitsrelevanter Bauteile und Befestigungen, der Vergleich mit dem Ergebnis vorangegangener Durchgänge sowie die Empfehlung zu Sofortmaßnahmen, weiterführenden Untersuchungen und Inspektionsintervallen.
Fachlicher Schwerpunkt
Fassaden sind der kritische Bereich
Bei den meisten Beständen entfällt der größte Teil des kurzfristigen Investitionsbedarfs auf die Gebäudehülle – und dort auf Bereiche, die von außen nicht einsehbar sind: Unterkonstruktionen, Verankerungen, Verbindungsmittel, Entwässerungsebenen. Die Beurteilung von Metall-, Stahl-Glas- und Hallenkonstruktionen ist ein fachlicher Schwerpunkt unseres Büros, gestützt auf die Qualifikation als Metallbaumeister und International Welding Engineer.
Zur Fassadeninspektion und Zustandsbewertung von Fassadenkonstruktionen
Bestände statt Einzelobjekte
Bei mehreren Gebäuden verschiebt sich die entscheidende Anforderung: Nicht die Detailtiefe im Einzelfall zählt, sondern die Vergleichbarkeit. Ein Zustandsbericht, der sich nicht mit dem Nachbarobjekt in Beziehung setzen lässt, hilft bei der Mittelverteilung nicht weiter.
- einheitliche Aufnahme- und Bewertungssystematik über alle Objekte eines Bestands
- objektübergreifende Auswertung, die Vergleich und Priorisierung erlaubt
- Kennzeichnung der Objekte, die den Gesamtaufwand dominieren
- Aufnahme in Etappen, wenn der Bestand groß ist – mit gleichbleibender Systematik über die Kampagne hinweg
- Darstellung in einer Struktur, die sich in Ihre Planung übernehmen lässt
Wiederkehrende Inspektionen und Fortschreibung
Eine einmalige Aufnahme beschreibt einen Zustand. Erst die Fortschreibung zeigt Entwicklung – und macht aus Annahmen eine Planung. Wiederkehrende Inspektionen ermöglichen Eigentümern und Betreibern, den Zustand relevanter Bauteile nachvollziehbar zu dokumentieren, Veränderungen frühzeitig zu erkennen und notwendige Maßnahmen rechtzeitig zu planen.
Für Sie bedeutet das eine belastbare Dokumentation gegenüber Gremien, Versicherern und Behörden – und eine Instandhaltungsplanung, die auf Beobachtung beruht statt auf Erfahrungswerten. Wir stimmen Intervall und Umfang auf Gebäudeart, Nutzung und Risikolage ab und führen die Ergebnisse so fort, dass jeder Durchgang mit dem vorherigen vergleichbar bleibt.
Technische Dokumentation
Ergebnisse sind nur so nützlich wie ihre Aufbereitung. Sie erhalten:
- einen strukturierten Bericht mit Ausgangslage, Prüfumfang, Vorbehalten, Feststellungen und Bewertung
- eine Fotodokumentation mit eindeutiger Verortung jedes Befunds
- eine positionsbezogene Gesamttabelle mit einheitlicher Verschlüsselung von Bauteil, Schaden, Ursache und empfohlener Maßnahme
- eine nach Dringlichkeit sortierte Risiko- und Prioritätenübersicht
- eine Ableitung des Handlungsbedarfs mit Kostenrahmen, soweit beauftragt
- bei Beständen eine objektübergreifende Auswertung
- eine ausdrückliche Benennung der Punkte, die ohne weitergehende Untersuchung offenbleiben
Die Form richtet sich nach der Verwendung. Ein Bericht für die Bauunterhaltung sieht anders aus als eine Vorlage für einen Aufsichtsrat oder eine Anlage zu einer Haushaltsanmeldung – wir stimmen das vorher ab, statt hinterher umzuformatieren.
Ablauf
Klare Abgrenzung
Was eine Bestandsaufnahme nicht ist
Eine Zustandserfassung beurteilt den erkennbaren Zustand der zugänglichen Bauteile. Sie ersetzt keine statische Nachrechnung, keine brandschutztechnische Prüfung und keine Sanierungsplanung. Wo eine abschließende Beurteilung ohne weitergehende Untersuchung nicht möglich ist, benennen wir das ausdrücklich – mit einer Einschätzung des möglichen Risikoumfangs, damit Sie entscheiden können, ob die Klärung sich lohnt.
Kostenangaben aus einer Zustandserfassung haben Kostenrahmen-Charakter und ersetzen keine Kostenschätzung oder -berechnung nach DIN 276 beziehungsweise HOAI.
Wie es weitergeht
Die Bestandsanalyse endet nicht mit dem Bericht. Aus der Zustandsbewertung entsteht die Maßnahmenplanung, aus der Maßnahmenplanung der Sanierungsbedarf, aus dem Sanierungsbedarf die Investitionsplanung. Sie können jeden Schritt einzeln beauftragen – die Leistungen bauen aufeinander auf, sind aber nicht aneinander gebunden.
- Fassadeninspektion – vertiefte Untersuchung der Gebäudehülle einschließlich der verdeckten Konstruktionsebenen
- Bauerhaltung und Sanierung – Maßnahmen planen, priorisieren, ausschreiben und in der Umsetzung begleiten
- Energie und Transformation – energetische Bewertung und Sanierungsstrategie für Gebäude und Portfolios
- Transaktion und Investition – technische Risiken und Investitionsbedarf vor Entscheidungen
Je nach Auftraggeber unterscheidet sich, worauf es ankommt: Wohnungswirtschaft, öffentliche Hand, Industrie und Logistik sowie Investoren und Asset Management.
Weiterführende Sachverständigenleistungen
Wenn eine gutachterliche Beurteilung erforderlich wird
Ergibt eine Bestandsaufnahme Befunde, die über die technische Bewertung hinaus eine gutachterliche Beurteilung erfordern – etwa bei streitigen Sachverhalten, bei Mängeln und Schadensfällen an Metall- und Stahlkonstruktionen oder im selbstständigen Beweisverfahren –, erfolgt die Bearbeitung getrennt über den eigenständigen Sachverständigenauftritt von Cemal Seker für Metallbau, Konstruktions- und Schweißtechnik. Diese Leistungen werden dort gesondert angeboten und dargestellt.
Fachliche Beratung bei Mängeln und Schadensfällen im Metallbau
Bestandsaufnahme anfragen
Projekt anfragen – sagen Sie uns, um welche Objekte es geht, wie viele es sind und wofür Sie das Ergebnis benötigen. Sie erhalten eine Einschätzung zu Vorgehen, Umfang, Bearbeitungszeit und Aufwand – bei größeren Beständen auch einen Vorschlag, wie sich die Aufnahme sinnvoll in Etappen gliedern lässt.
Seker Ingenieur- und Sachverständigenbüro · An der Allee 148 · 55122 Mainz · Telefon 06131 8939499 · info@svseker.de