Fassaden sind der am stärksten beanspruchte Teil der Gebäudehülle und zugleich der Bereich, in dem Schäden am längsten unbemerkt bleiben. Was von außen sichtbar ist – Verfärbungen, gelöste Bekleidungselemente, verwitterte Beschichtungen –, ist in vielen Fällen die Folge einer Entwicklung, die in der verdeckten Konstruktionsebene begonnen hat. Unterkonstruktion, Verankerung, Verbindungsmittel und Entwässerungsebene sind im Regelfall nicht einsehbar.
Wir untersuchen Fassaden- und Glasdachkonstruktionen an Bestandsgebäuden systematisch, dokumentieren jeden Befund nachvollziehbar und ordnen ihn nach Risiko und Dringlichkeit ein. Das Ergebnis ist keine Mängelliste, sondern eine Entscheidungsgrundlage: Was muss sofort gemacht werden, was in den nächsten Jahren, und was ist zu beobachten.
Auftraggeber sind Wohnungsunternehmen und Baugenossenschaften, kommunale Gebäudewirtschaft und öffentliche Einrichtungen, Industrie- und Logistikunternehmen sowie Bestandshalter und Asset Manager – überwiegend für größere Gebäude und für Bestände mit mehreren Objekten.
Fachliche Grundlage
Warum Metallbau und Schweißtechnik hier den Unterschied machen
Eine Fassadenkonstruktion wird nicht nur bauphysikalisch beurteilt, sondern als Tragwerk aus Profilen, Anschlüssen, Befestigungen und Verbindungsmitteln. Ob eine Schraubverbindung noch trägt, ob ein Korrosionsangriff den tragenden Querschnitt bereits verringert hat, ob eine Ausführung dem entspricht, was Planung und Zulassung vorsehen – das sind Fragen aus der Fertigung, nicht aus dem Produktkatalog.
Die fachliche Beurteilung stützt sich auf die Qualifikation von Cemal Seker als Metallbaumeister und International Welding Engineer (IWE) in Verbindung mit dem Master of Engineering in Technischem Immobilienmanagement mit Schwerpunkt Bauerhaltung. Diese Kombination ist der Grund, warum wir Metall- und Stahl-Glas-Konstruktionen aus der Kenntnis ihrer Herstellung heraus beurteilen können.
Welche Konstruktionen wir untersuchen
Metallfassaden und Fassadenbekleidungen
Vorgehängte hinterlüftete Fassaden, Blech- und Kassettenbekleidungen, Verbundplatten und Profiltafeln. Beurteilt werden die Bekleidung selbst, die Unterkonstruktion, die Befestigungsebene sowie die Anschlüsse an angrenzende Bauteile. Typische Schadensbilder sind gelöste oder verformte Elemente, Korrosion an Halterungen und Befestigungsmitteln, Kontaktkorrosion zwischen unterschiedlichen Werkstoffen sowie Beschichtungsschäden mit fortschreitender Unterrostung.
Fassadenunterkonstruktionen, Verankerungen und Befestigungen
Konsolen, Trag- und Halteprofile, Verankerungen im Untergrund, Dübel und Ankerschienen. Hier entscheidet sich, ob eine Fassade dauerhaft sicher hält – und hier ist ohne gezielte Öffnung am wenigsten erkennbar. Wir prüfen die Vollständigkeit und den Zustand der Befestigungen, erkennbare Überbeanspruchung, unzulässige Nachbesserungen sowie Korrosion an Anschlusspunkten und Profilfüßen.
Stahl-Glas- und Glas-Metall-Konstruktionen
Pfosten-Riegel-Fassaden, Elementfassaden, Fensterwände und Vordächer. Untersucht werden Profilzustand und Korrosionsschutz, Dichtungsebenen, Falzraumentwässerung, Glashalteleisten, Verklotzung der Isoliergläser sowie die Verbindung zum Baukörper. Häufige Befunde sind gelöste oder aufgewölbte Glashalteleisten, ausgehärtete oder gelöste Verglasungsdichtungen, defekter Glas-Randverbund und Korrosion an Profilstößen.
Glasdächer und Überkopfverglasungen
Überkopfkonstruktionen sind konstruktiv besonders empfindlich, weil Wasser dort nicht abläuft, sondern in die Falzräume gelangt. Zugesetzte Entwässerungsebenen und verrottete Verklotzung sind typische Befunde – beide sind von unten nicht sichtbar und werden erst durch eine gezielte Öffnung nachweisbar. Sie sind zugleich sicherheitsrelevant, weil sie das Glasbruch- und Lagesicherungsrisiko erhöhen.
Hallenfassaden und Industriebauhüllen
Sandwichelemente, Trapez- und Wellprofile sowie deren Befestigung auf großen Flächen mit hoher Windlast, oft in aggressiver Umgebung und mit langen Wartungsintervallen. Beurteilt werden Profilzustand, Befestigungsmittel und Dichtungen, Anschlüsse an Sockel, Dach und Öffnungen sowie der Zustand des Korrosionsschutzes.
Außenliegende Metallkonstruktionen
Balkone, Laubengänge, Geländer, Fluchttreppen, Vordächer und Sonnenschutzkonstruktionen. Diese Bauteile sind sicherheitsrelevant, und ihre Befestigung ist häufig kritischer als das Bauteil selbst: Verankerungen im Beton, Anschlüsse an die Fassade und Schweißverbindungen sind die Stellen, an denen Korrosion zuerst wirksam wird.
Worauf wir prüfen
- Korrosion an tragenden und aussteifenden Bauteilen, an Verbindungsmitteln und in Anschlussbereichen – einschließlich Kontaktkorrosion zwischen unterschiedlichen Werkstoffen und Spaltkorrosion in Fugen
- Befestigungen und Verbindungsmittel auf Vollständigkeit, Zustand, erkennbare Überbeanspruchung und unzulässige Nachbesserungen
- Verformungen von Bekleidung, Profilen und Unterkonstruktion sowie deren mögliche Ursachen
- Beschichtungen und Korrosionsschutz: Haftung, Kreidung, Verwitterung, Schadstellen und deren Ausdehnung
- Dichtungs- und Entwässerungsebenen, soweit zugänglich – Anschlussfugen, Falzraumentwässerung, Glas-Randverbund
- Anschlüsse an Dach, Sockel, Öffnungen und angrenzende Bauteile, einschließlich Wartungsfugen
- Ausführung im Vergleich zu Planung, Zulassung und den allgemein anerkannten Regeln der Technik
- Feuchtebefunde raumseitig, soweit sie auf die Fassadenebene zurückführbar sind
Regelwerke und Bewertungsgrundlagen
Die Beurteilung erfolgt auf Grundlage der allgemein anerkannten Regeln der Technik und der einschlägigen Regelwerke – je nach Konstruktionsart insbesondere DIN 4108 zu Wärme- und Feuchteschutz, die Merkblätter des Verbands Fenster + Fassade (VFF) zu Wartung, Anschlussfugen und Gebrauchstauglichkeit, ift-Richtlinien sowie die Merkblätter zu Fugenabdichtung und Verglasung.
Bewertet werden dabei Gebrauchstauglichkeit – also die Fähigkeit eines Bauteils, seine Funktion dauerhaft und ohne unzulässige Einschränkungen zu erfüllen – und Dauerhaftigkeit unter Feuchte-, Korrosions-, UV- und mechanischer Beanspruchung.
Ablauf einer Fassadeninspektion
Zugangstechnik
Für eine handnahe Prüfung sind je nach Gebäude Hubarbeitsbühne, Industriekletterer, Fassadenbefahranlage oder Gerüst erforderlich. Wir legen den Zugang so fest, dass die aussagekräftigen Bereiche erreicht werden – Sockel- und Anschlusspunkte, Übergänge zu Dach und Öffnungen, Bereiche mit erkennbarer Vorschädigung – und nicht die bequem erreichbaren. Zugangskosten sind stark projektabhängig und werden gesondert ausgewiesen, nicht in Pauschalen versteckt.
Gezielte Bauteilöffnungen
Eine rein visuelle Prüfung kann verdeckte Ebenen nicht abschließend beurteilen. Wo Befunde auf ein konstruktives Muster hindeuten, empfehlen wir Öffnungen an wenigen repräsentativen Stellen. Der Nutzen ist erheblich: Ein bestätigter Befund an einer Position lässt sich auf vergleichbare Positionen übertragen und macht aus einer Vermutung eine belastbare Aussage. Öffnungen erfolgen nur nach Abstimmung und werden fachgerecht wieder verschlossen.
Bewertung, Risiko und Priorität
Damit auch bei vielen Prüfpositionen eine belastbare Reihenfolge entsteht, ordnen wir jeden Befund zwei Größen zu:
- Risiko – von einem bauphysikalischen Risiko ohne strukturelle Betroffenheit über eine beeinträchtigte Dauerhaftigkeit bis hin zu sicherheitsrelevanten Befunden an tragenden Bauteilen
- Priorität – sofortiger Handlungsbedarf, kurzfristig innerhalb eines Jahres, mittelfristig im Rahmen der regulären Instandhaltung
Ergänzend ordnen wir eine Kosteneinschätzung mit Kostenrahmen-Charakter zu und weisen deren Genauigkeitsstufe aus. Diese Einordnung ersetzt keine Kostenschätzung oder -berechnung nach DIN 276 beziehungsweise HOAI; eine belastbare Ermittlung setzt Aufmaß und gegebenenfalls Bauteilöffnung voraus. Wir sagen das ausdrücklich, statt eine Genauigkeit zu suggerieren, die eine Zustandserfassung nicht leisten kann.
Was Sie erhalten
- einen strukturierten Bericht mit Ausgangslage, Prüfumfang, Vorbehalten, Feststellungen und Bewertung
- eine Fotodokumentation mit eindeutiger Verortung jedes Befunds am Gebäude
- eine positionsbezogene Gesamttabelle, bei Beständen objektübergreifend vergleichbar
- eine nach Dringlichkeit sortierte Risiko- und Prioritätenübersicht
- eine ausdrückliche Benennung der Bereiche, die ohne weitergehende Untersuchung nicht abschließend beurteilbar sind
- Hinweise zum fachgerechten Instandsetzungsweg und einen Vorschlag für das künftige Inspektionsintervall
Klare Abgrenzung
Was eine Fassadeninspektion nicht leistet
Eine Zustandsfeststellung beurteilt den erkennbaren Zustand der zugänglichen Bauteile. Sie ersetzt keine statische Nachrechnung und trifft keine pauschale Aussage zur Standsicherheit. Wo Befunde die Tragfähigkeit betreffen können – etwa Korrosion an tragenden Profilen oder Zweifel an der Verankerung –, benennen wir das ausdrücklich und empfehlen die gesonderte Beurteilung durch einen Tragwerksplaner.
Ebenso sind brandschutztechnische Sonderprüfungen, Korrosionstiefenmessungen über die untersuchten Stellen hinaus und Laboruntersuchungen nicht Bestandteil, soweit sie nicht ausdrücklich beauftragt sind. Diese Grenzen stehen in jedem Bericht – ein Bericht, der Unsicherheit verschweigt, ist im Streitfall wertlos.
Fortlaufend statt einmalig
Wiederkehrende Fassadeninspektion
Eine einmalige Prüfung beschreibt einen Zustand. Erst die Wiederholung zeigt, ob sich etwas verändert – und wie schnell. Wir führen die Ergebnisse so fort, dass jeder Durchgang mit dem vorherigen vergleichbar bleibt: gleiche Prüfpositionen, gleiche Bewertungssystematik, gleiche Verortung.
Für Eigentümer und Betreiber entsteht daraus eine belastbare Zustandshistorie: die Grundlage, um Instandsetzung zu planen statt auf sie zu reagieren, um Mittel über Jahre zu verteilen und um den Zustand gegenüber Gremien, Versicherern und Behörden nachvollziehbar zu dokumentieren. Das Intervall stimmen wir auf Konstruktionsart, Exposition, Nutzung und Risikolage ab.
Typische Anlässe
- sichtbare Verformungen, Verfärbungen oder Ausblühungen an der Fassade
- gelöste, verrutschte oder fehlende Bekleidungselemente
- Korrosionserscheinungen an sichtbaren Befestigungen oder Anschlüssen
- Feuchteeintritt, dessen Ursache in der Fassaden- oder Glasdachebene vermutet wird
- anstehende Instandsetzung oder energetische Maßnahme an der Gebäudehülle
- Übernahme eines Bestands oder technische Ankaufsprüfung
- Nachweisbedarf gegenüber Gremien, Versicherern und Behörden
- Ablauf eines vereinbarten Inspektionsintervalls
Im Zusammenhang der Leistungen
Die Fassadeninspektion ist Teil unserer technischen Bestandsanalyse; bei Portfolios ist sie häufig der Einstieg, weil Fassadenschäden den größten Anteil am kurzfristigen Investitionsbedarf ausmachen. Ergibt die Prüfung Instandsetzungsbedarf, führen wir die Maßnahme über Bauerhaltung und Sanierung weiter – von der Maßnahmenplanung über Ausschreibung und Vergabe bis zur Bauüberwachung.
Steht ohnehin eine energetische Maßnahme an der Gebäudehülle an, betrachten wir baulichen Zustand und energetische Qualität gemeinsam: siehe Energie und Transformation. Eine Dämmmaßnahme auf einer sanierungsbedürftigen Unterkonstruktion ist keine Investition, sondern ein Folgeschaden. Für Ankaufsentscheidungen fließen Fassadenbefunde in die technische Ankaufsprüfung und CAPEX-Ermittlung ein.
Vertiefende Prüfung erforderlich?
Gutachterliche Beurteilung von Metallkonstruktionen
Eine Fassadeninspektion beantwortet, in welchem Zustand eine Konstruktion ist und was zu tun ist. Geht es darüber hinaus um die gutachterliche Klärung von Verantwortlichkeiten, um schweißtechnische Fragestellungen oder um ein Privat-, Schieds- oder Gerichtsgutachten zu Metall- und Stahlkonstruktionen, erfolgt die Bearbeitung getrennt über den eigenständigen Sachverständigenauftritt von Cemal Seker für Metallbau, Konstruktions- und Schweißtechnik.
Fassadeninspektion anfragen
Projekt anfragen – nennen Sie uns Gebäudeart, Konstruktionsart, ungefähre Fassadenfläche und den Anlass. Sie erhalten eine Einschätzung zu Prüfumfang, erforderlicher Zugangstechnik, Bearbeitungszeit und Aufwand – bei Beständen auch dazu, wie sich die Objekte sinnvoll in einer Kampagne zusammenfassen lassen.
Seker Ingenieur- und Sachverständigenbüro · An der Allee 148 · 55122 Mainz · Telefon 06131 8939499 · info@svseker.de