Ein Zustandsbericht verändert nichts am Gebäude. Wirtschaftlich wertvoll wird er erst, wenn daraus eine Reihenfolge, ein Budget und ein Umsetzungsweg entstehen – und wenn jemand die Ausführung technisch begleitet, bis das Ergebnis stimmt.
Wir entwickeln aus festgestellten Schäden und Zuständen nachvollziehbare Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, ordnen sie nach Dringlichkeit und wirtschaftlichem Nutzen, bereiten die Vergabe technisch vor und begleiten die Ausführung. Auftraggeber sind Wohnungsunternehmen und Baugenossenschaften, kommunale Gebäudewirtschaft und öffentliche Einrichtungen, Industrie- und Logistikunternehmen sowie Bestandshalter und Asset Manager.
Der Kerngedanke
Nicht jeder Mangel muss sofort vollständig saniert werden
Die häufigste Fehlentscheidung in der Bauunterhaltung ist nicht das Nichtstun, sondern die falsche Reihenfolge: Das Auffällige wird gemacht, das Wichtige bleibt liegen. Eine gelöste Fassadenplatte wird ersetzt, während die Ursache – eine korrodierte Befestigungsebene – unbearbeitet weiterläuft.
Unsere Aufgabe ist die technisch begründete Einordnung: Was ist kurzfristig zwingend, was lässt sich planen, was ist zu beobachten, was kann gebündelt werden – und wo führt ein Aufschub zu einem überproportional größeren Folgeschaden.
Die Leistungskette
Bauerhaltung ist kein einmaliges Reparieren, sondern ein Kreislauf. Erst die Rückkopplung von der Umsetzung zurück in die Zustandsbewertung macht daraus eine belastbare Planung über Jahre.
Nach der Umsetzung beginnt der Kreislauf erneut: Die durchgeführten Maßnahmen gehen in die Zustandsdokumentation ein, und die nächste wiederkehrende Inspektion zeigt, ob sie gewirkt haben und wo sich der Bestand weiterentwickelt hat. Sie können jeden Schritt einzeln beauftragen – die Leistungen bauen aufeinander auf, sind aber nicht aneinander gebunden.
Schadens- und Zustandsanalyse als Ausgangspunkt
Jede Maßnahmenplanung beginnt mit der Frage nach der Ursache. Ohne sie wird ein Symptom beseitigt und der Schaden kehrt zurück – oft innerhalb der Gewährleistungsfrist der neuen Ausführung, was die Auseinandersetzung darüber unvermeidlich macht, wer sie zu vertreten hat.
Wir unterscheiden deshalb konsequent zwischen alterungsbedingtem Verschleiß, Wartungsrückstand, Ausführungsmangel und konstruktivem Fehler. Diese Unterscheidung bestimmt die Maßnahme – und die technische Einordnung der Ursache kann zugleich eine Grundlage für die weitere Prüfung möglicher Verantwortlichkeiten durch den Auftraggeber und gegebenenfalls dessen rechtliche Berater bilden. Vorhandene Zustandsberichte und Gutachten Dritter beziehen wir ein, statt eine Aufnahme zu wiederholen, die schon vorliegt.
Sanierungsziel und Varianten
Bevor eine Maßnahme geplant wird, ist zu klären, was sie erreichen soll. Instandsetzung auf den ursprünglichen Zustand, Ertüchtigung auf ein höheres Niveau oder Erneuerung mit verändertem Aufbau führen zu völlig unterschiedlichen Kosten und Nutzungsdauern – und die Entscheidung darüber ist eine wirtschaftliche, keine technische.
Wir stellen deshalb Varianten gegenüber: Was kostet die Reparatur, was die Erneuerung, welche Restnutzungsdauer ist jeweils zu erwarten, welche Folgemaßnahmen werden dadurch nötig oder entbehrlich. Bei Fassaden- und Metallkonstruktionen entscheiden Anschlüsse, Befestigungen, Verbindungsmittel und Korrosionsschutz darüber, ob eine Instandsetzung dauerhaft trägt – dieser fachliche Schwerpunkt fließt in die Variantenbetrachtung ein.
Instandhaltungsplanung und Priorisierung
Instandhaltung wird teuer, wenn sie ausschließlich auf Schadensmeldungen reagiert. Eine vorausschauende Planung verteilt den Aufwand über die Zeit, verringert das Risiko von Folgeschäden und macht den Mittelbedarf planbar.
- Auswertung des festgestellten Zustands nach Bauteilgruppen über den gesamten Bestand
- Einschätzung von Restnutzungsdauern und des zu erwartenden Instandsetzungszeitpunkts
- Ableitung eines mehrjährigen Instandhaltungsplans als Grundlage der Wirtschaftsplanung
- Abgrenzung zwischen laufender Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung – eine Unterscheidung, die für Bilanzierung und Umlagefähigkeit erheblich ist
- Kennzeichnung von Maßnahmen mit gegenseitiger Abhängigkeit
- Hinweis auf sinnvolle Bündelung, etwa bei Gerüststellung, Zugangstechnik oder Nutzungsunterbrechung
- Fortschreibung des Plans nach wiederkehrenden Inspektionen
Zeitliche Staffelung
Jede Maßnahme erhält eine Einordnung nach Dringlichkeit: sofortiger Handlungsbedarf bei sicherheitsrelevanten oder nutzungsbeeinträchtigenden Befunden, kurzfristig innerhalb eines Jahres zur Vermeidung von Folgeschäden, mittelfristig im Rahmen der regulären Instandhaltung, sowie Positionen, die zunächst nur zu beobachten sind. Diese Staffelung lässt sich unmittelbar in eine mehrjährige Budgetplanung überführen.
Kosteneinordnung
Wir ordnen jeder Maßnahme einen Kostenansatz mit nachvollziehbarer Ermittlungsgrundlage zu und weisen dessen Genauigkeitsstufe aus. Diese Einordnung hat Kostenrahmen-Charakter und ersetzt keine Kostenschätzung oder -berechnung nach DIN 276 beziehungsweise HOAI – eine belastbare Ermittlung setzt Aufmaß und gegebenenfalls Bauteilöffnung voraus. Zugangs- und Gerüstkosten weisen wir gesondert aus, weil sie stark projektabhängig sind und bei Fassadenmaßnahmen einen erheblichen Anteil ausmachen können.
Wirtschaftlich entscheidend
Bündelung mit energetischen Maßnahmen
Steht ohnehin eine Instandsetzung der Gebäudehülle an, ist das der wirtschaftlich günstigste Zeitpunkt für energetische Verbesserungen. Gerüst, Zugangstechnik und Baustelleneinrichtung fallen nur einmal an; was jetzt nicht mitgemacht wird, verursacht später zusätzlichen Aufwand für Gerüst, Zugangstechnik und Baustelleneinrichtung.
Wir prüfen deshalb bei jeder größeren Maßnahme, ob sich eine energetische Verbesserung sinnvoll anschließen lässt und welche Förderbedingungen dafür einzuhalten sind – siehe Energie und Transformation. Umgekehrt gilt: Eine energetische Maßnahme auf einem sanierungsbedürftigen Untergrund ist keine Investition, sondern ein Folgeschaden.
Technische Leistungsbeschreibung, Ausschreibung und Vergabe
Eine präzise Leistungsbeschreibung ist der wirksamste Schutz vor Nachträgen und Qualitätsmängeln. Die meisten Streitigkeiten auf der Baustelle entstehen nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Beschreibungen, die Auslegungsspielraum lassen.
- Erstellung technischer Leistungsverzeichnisse auf Grundlage des Sanierungskonzepts
- Festlegung der Ausführungsdetails, Materialanforderungen und einzuhaltenden Regelwerke
- Festlegung der geforderten Nachweise, Prüfungen und Dokumentation
- Mitwirkung bei der Auswahl geeigneter Fachunternehmen
- technische Prüfung und Vergleich der Angebote einschließlich der Bewertung von Nebenangeboten
- Unterstützung bei Vergabegesprächen und technische Vergabeempfehlung
Bei öffentlichen Auftraggebern richten wir die technischen Unterlagen an den Anforderungen des jeweiligen Vergabeverfahrens aus. Die vergaberechtliche Verfahrensführung selbst verbleibt beim Auftraggeber beziehungsweise bei der von ihm beauftragten Vergabestelle.
Technische Begleitung der Ausführung
Wir begleiten die Ausführung vor Ort und prüfen, ob das gebaut wird, was vereinbart wurde.
- Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit Leistungsbeschreibung und Regelwerk
- Kontrolle sicherheitsrelevanter und später nicht mehr einsehbarer Bauteile vor dem Schließen
- Dokumentation des Bauablaufs und der festgestellten Abweichungen
- Feststellung von Mängeln und Verfolgung ihrer Beseitigung
- fachliche Unterstützung bei der Abnahme sowie Prüfung der Dokumentation und der Gewährleistungsunterlagen
Gerade bei verdeckten Konstruktionen entscheidet der Zeitpunkt der Kontrolle: Was einmal verkleidet ist, lässt sich nur mit erheblichem Aufwand wieder prüfen. Wir stimmen deshalb zu Beginn ab, an welchen Punkten des Bauablaufs eine Kontrolle stattfinden muss – nicht nach festem Rhythmus, sondern nach konstruktiver Relevanz.
Klare Abgrenzung
Was wir tun – und wo Fachplaner hinzukommen
Wir sind ein technisches Ingenieur- und Sachverständigenbüro, kein Bauunternehmen und kein Generalplaner. Wir führen keine Bauleistungen aus und vermitteln keine ausführenden Unternehmen gegen Provision; unsere Bewertung ist von der Umsetzung wirtschaftlich unabhängig.
Sofern für eine Maßnahme weiterführende Fachplanungen erforderlich sind, werden diese in Abstimmung mit dem Auftraggeber in den Projektablauf einbezogen – insbesondere Tragwerksplanung und statische Nachweise, Fachplanung der technischen Gebäudeausrüstung, Brandschutzplanung und brandschutztechnische Nachweise sowie Genehmigungs- und Objektplanung im Sinne der HOAI. Wir sagen ausdrücklich, wo unsere Leistung endet, statt eine Vollständigkeit zu suggerieren, die im Streitfall nicht trägt.
Was Sie erhalten
- eine priorisierte Maßnahmenliste mit Dringlichkeit, Kostenrahmen und Abhängigkeiten
- einen mehrjährigen Instandhaltungsplan, bei Beständen objektübergreifend
- Variantenbetrachtungen für die wesentlichen Maßnahmen
- technische Leistungsbeschreibungen für die Vergabe
- einen technischen Angebotsvergleich und eine Vergabeempfehlung
- Dokumentation der Bauüberwachung mit Feststellungen und Mängelverfolgung
- Unterlagen für Abnahme und Gewährleistung
- die Fortschreibung des Zustandsbilds nach abgeschlossener Maßnahme
Im Zusammenhang der Leistungen
Grundlage ist in der Regel eine technische Bestandsanalyse; bei Maßnahmen an der Gebäudehülle die Fassadeninspektion, weil dort die verdeckten Konstruktionsebenen erfasst werden, von denen die Dauerhaftigkeit einer Instandsetzung abhängt. Energetische Verbesserungen werden über Energie und Transformation eingebunden, Investitionsentscheidungen über Transaktion und Investition.
Je nach Auftraggeber unterscheiden sich Fristen, Nachweispflichten und Entscheidungswege: Wohnungswirtschaft, öffentliche Hand, Industrie und Logistik.
Wenn es streitig wird
Gutachterliche Klärung während oder nach der Umsetzung
Bauüberwachung und Mängelfeststellung sind Ingenieurleistungen. Kommt es zur streitigen Auseinandersetzung über Ausführungsmängel an Metall- und Stahlkonstruktionen oder wird ein Gutachten für ein Beweisverfahren benötigt, erfolgt die Bearbeitung getrennt über die persönliche Sachverständigentätigkeit von Cemal Seker.
Schadensgutachten im Metallbau für Versicherungs- und Haftungsfragen
Maßnahmen- oder Sanierungsplanung anfragen
Projekt anfragen – beschreiben Sie kurz den Gebäudebestand, den Anlass und ob bereits Zustandsdaten vorliegen. Sie erhalten eine Einschätzung zu Vorgehen, Umfang und Zeitrahmen – und einen Vorschlag, welche Schritte sich sinnvoll zusammenfassen lassen.
Seker Ingenieur- und Sachverständigenbüro · An der Allee 148 · 55122 Mainz · Telefon 06131 8939499 · info@svseker.de