Technische Mängel, die nach dem Erwerb auftreten, sind nicht nur teuer – sie treffen auf ein Budget, das sie nicht vorgesehen hat. Eine technische Prüfung vor der Entscheidung verschiebt diese Kosten aus der Überraschung in die Kalkulation.
Wir untersuchen den baulichen und technischen Zustand von Objekten und Portfolios vor Ankauf, Verkauf oder größeren Investitionsentscheidungen, ordnen die Feststellungen nach technischer Bedeutung und Dringlichkeit ein und ermitteln den zu erwartenden Investitionsbedarf über definierte Zeiträume. Auftraggeber sind Investoren, Asset Manager, Bestandshalter und Immobiliengesellschaften, Family Offices mit größeren Beständen sowie Unternehmen, die betrieblich genutzte Immobilien erwerben.
Technical Due Diligence
Die technische Due Diligence beantwortet drei Fragen: In welchem Zustand ist das Objekt tatsächlich? Was kostet es, diesen Zustand über die geplante Haltedauer zu erhalten oder zu verbessern? Und wo bleibt Unsicherheit, die vor der Entscheidung noch geklärt werden sollte?
Auswertung der Bestandsunterlagen
Je nach Auftrag und Verfügbarkeit werten wir vorhandene technische Unterlagen aus: Bestandspläne und Baubeschreibungen, statische Unterlagen, Genehmigungen und Nachweise, frühere Gutachten und Zustandsberichte, Wartungs- und Prüfberichte, Unterlagen zu bereits durchgeführten Sanierungen sowie vorhandene Schadensdokumentationen.
Dabei gilt: Wir können nur auswerten, was vorliegt. Fehlende, unvollständige oder widersprüchliche Dokumentation ist selbst ein relevanter Befund – sie erschwert die Beurteilung, deutet häufig auf Lücken in der Instandhaltung hin und verursacht nach dem Erwerb eigenen Aufwand. Wir benennen diese Lücken ausdrücklich, statt sie zu übergehen.
Ortsbesichtigung
Der Untersuchungsumfang wird vorab festgelegt und im Bericht ausgewiesen. Üblicherweise umfasst er:
- Gebäudehülle – Fassaden, Dächer, Abdichtungen, Öffnungselemente, Anschlüsse und Entwässerung
- konstruktive Auffälligkeiten im vereinbarten Untersuchungsumfang – Risse, Verformungen, Feuchteschäden, Korrosion an sichtbaren tragenden Bauteilen
- Ausbauzustand und Nutzungstauglichkeit der Flächen, einschließlich erkennbarer Abnutzung und Mieterausbauten
- technische Gebäudeausrüstung im vereinbarten Umfang: Alter, Zustand und erkennbarer Erneuerungsbedarf der wesentlichen Anlagen – eine vertiefte anlagentechnische Prüfung erfolgt bei Bedarf durch einen hinzugezogenen TGA-Fachplaner
- Außenanlagen und erschließungsrelevante Bauteile, soweit vereinbart
- Instandhaltungsstau und aufgeschobene Maßnahmen als Gesamtbild
Was eine Ortsbesichtigung leisten kann
Verdeckte Konstruktionen bleiben verdeckt
Eine technische Due Diligence beruht in aller Regel auf einer visuellen Prüfung der zugänglichen Bauteile innerhalb eines begrenzten Zeitfensters. Sie untersucht nicht jede verdeckte Konstruktion, öffnet keine Bauteile ohne gesonderte Vereinbarung und ersetzt keine Messkampagne.
Wo wir Anhaltspunkte für Risiken in nicht einsehbaren Ebenen sehen – etwa an Fassadenunterkonstruktionen, Abdichtungen oder Verankerungen –, benennen wir das als offenen Punkt mit einer Einschätzung des möglichen Risikoumfangs und empfehlen, ob eine gezielte Vertiefung vor Abschluss sinnvoll ist. Diese Ehrlichkeit ist der eigentliche Wert des Berichts: Ein Dokument, das Unsicherheit verschweigt, hilft in der Verhandlung nicht und im Streitfall erst recht nicht.
Von der Mängelliste zur Entscheidungsgrundlage
Eine Aufzählung von Schäden ist für eine Investitionsentscheidung wertlos. Entscheidend ist, was jeder Befund für die Investition bedeutet. Wir ordnen deshalb jede Feststellung nach sieben Gesichtspunkten:
- technische Bedeutung – betrifft der Befund Standsicherheit, Gebäudehülle, Nutzbarkeit oder nur die Optik?
- Dringlichkeit – muss unmittelbar gehandelt werden, oder ist die Maßnahme planbar?
- möglicher Folgeschaden bei Aufschub – hier entstehen die Kosten, die in Kalkulationen typischerweise fehlen
- zeitlicher Horizont – wann wird die Maßnahme voraussichtlich fällig?
- mögliche Investitionshöhe mit Angabe der Ermittlungsgrundlage
- weiterer Untersuchungsbedarf – lässt sich der Befund ohne Vertiefung abschließend beurteilen?
- Auswirkung auf die geplante Nutzung – behindert der Zustand das vorgesehene Nutzungskonzept, eine Umnutzung oder Mieterausbauten?
Erst diese Einordnung macht aus einer Begehung eine Grundlage, mit der sich verhandeln, kalkulieren und gegenüber Investitionsausschüssen argumentieren lässt.
CAPEX – der zukünftige Investitionsbedarf
CAPEX beschreibt den erwarteten zukünftigen Investitionsbedarf für Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung eines Gebäudes. Der Begriff stammt aus der Investitionsrechnung; technisch dahinter steht die Frage, welche Bauteile und Anlagen wann das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen und was ihre Erneuerung kostet.
Wir ermitteln den Investitionsbedarf bauteilbezogen und ordnen jede Position einem Zeitraum zu:
Kurzfristig beziehungsweise unmittelbar erforderliche Investitionen sollten in der Investitionsrechnung und bei der wirtschaftlichen Bewertung des Erwerbs unmittelbar berücksichtigt werden. Ob und in welchem Umfang sie sich auf den Kaufpreis auswirken, ist Gegenstand der jeweiligen Transaktion und keine technische Frage.
Zu jeder Position weisen wir die Ermittlungsgrundlage und die Genauigkeitsstufe aus. Diese Angaben stellen je nach Untersuchungstiefe eine technische Kosteneinordnung beziehungsweise Investitionsplanung dar und entsprechen nicht der detaillierten Kostenberechnung einer abgeschlossenen Fachplanung. Eine belastbare Ermittlung setzt Aufmaß, Planung und gegebenenfalls Bauteilöffnung voraus – das ist im Zeitfenster einer Ankaufsprüfung weder vorgesehen noch leistbar.
Bei Portfolios stellen wir den Investitionsbedarf objektübergreifend dar, sodass sich Objekte vergleichen, Summen über den Bestand bilden und die Objekte identifizieren lassen, die den Gesamtaufwand dominieren.
Technische Bewertung vor Verkauf
Auch auf der Verkäuferseite ist die eigene Kenntnis des Zustands ein Vorteil. Wer weiß, was ein Erwerber finden wird, kann Maßnahmen vorher durchführen, Unterlagen vervollständigen und Preisabschläge aus unklaren Sachverhalten vermeiden. Erfahrungsgemäß werden ungeklärte technische Punkte in Verhandlungen deutlich höher bewertet als ihre tatsächliche Beseitigung kostet.
Klare Abgrenzung
Was die technische Due Diligence nicht ersetzt
Unsere Leistung ist rein technisch definiert. Sie ersetzt insbesondere nicht:
- die rechtliche Prüfung (Legal Due Diligence) einschließlich Grundbuch-, Miet- und Baurechtsfragen
- die steuerliche Beratung und die Finanzierungsprüfung
- ein Verkehrswertgutachten, sofern es nicht gesondert beauftragt wird
- eine vollständige Tragwerksprüfung oder statische Nachrechnung durch einen Tragwerksplaner
- Schadstoffuntersuchungen und Baustoffanalysen ohne gesonderte Fachbeauftragung
- Brandschutzplanung und brandschutztechnische Nachweise
- eine detaillierte TGA-Fachplanung
Sofern für eine belastbare Beurteilung weiterführende Untersuchungen erforderlich sind, benennen wir das und stimmen mit dem Auftraggeber ab, ob und wie sie in den Ablauf einbezogen werden.
Ablauf im Transaktionsprozess
Ankaufsprozesse haben feste Termine. Wir richten Umfang und Tiefe der Prüfung an Ihrem Zeitplan aus und sagen vorher, was in der verfügbaren Zeit belastbar beurteilt werden kann – und was nicht.
Über den Ankauf hinaus
Aus der Ankaufsprüfung wird die Bestandsbetreuung
Die im Rahmen der Ankaufsprüfung erhobenen Zustands- und CAPEX-Daten sind nach dem Erwerb nicht wertlos – sie sind der beste verfügbare Ausgangspunkt für die technische Bewirtschaftung. Aus ihnen lässt sich unmittelbar eine Instandhaltungsplanung für die Haltedauer ableiten, eine energetische Sanierungsstrategie entwickeln und ein Inspektionsrhythmus begründen.
Wird der Bestand auf derselben Systematik fortgeschrieben, kennen Sie den Investitionsbedarf über Jahre, statt ihn jährlich neu zu schätzen – und Sie können gegenüber Investitionsausschüssen und Kapitalgebern belegen, worauf Ihre Planung beruht.
Unabhängigkeit
Wir führen keine Bauleistungen aus und vermitteln keine ausführenden Unternehmen gegen Provision. Unsere Einschätzung des Investitionsbedarfs ist von der späteren Umsetzung wirtschaftlich unabhängig – das ist bei einer Zahl, die unmittelbar in den Kaufpreis eingeht, keine Nebensache.
Im Zusammenhang der Leistungen
Die methodische Grundlage ist dieselbe wie bei der technischen Bestandsanalyse – im Transaktionsfall verdichtet auf das, was für die Entscheidung zählt. Betrifft ein wesentlicher Teil des Investitionsbedarfs die Gebäudehülle, ist die Fassadeninspektion die naheliegende Vertiefung; bei vielen Beständen entfällt darauf ein erheblicher Anteil des kurzfristigen CAPEX – wie groß, zeigt erst die Prüfung des konkreten Objekts. Nach dem Erwerb führen Bauerhaltung und Sanierung sowie Energie und Transformation die Ergebnisse weiter.
Wie wir im Transaktionsprozess konkret arbeiten – Fristen, Portfoliovergleichbarkeit, Zusammenarbeit unter Zeitdruck –, beschreibt die Seite Investoren und Asset Management.
Ankaufsprüfung oder CAPEX-Ermittlung anfragen
Projekt anfragen – nennen Sie uns Objektart, Anzahl der Objekte, Größenordnung und Ihren Zeitplan. Sie erhalten kurzfristig eine Aussage dazu, was in diesem Rahmen belastbar geprüft werden kann, welche Unterlagen wir benötigen und wo wir eine Vertiefung empfehlen würden.
Seker Ingenieur- und Sachverständigenbüro · An der Allee 148 · 55122 Mainz · Telefon 06131 8939499 · info@svseker.de