Kommunale Liegenschaftsbestände stehen unter einer besonderen Anforderung: Viele Gebäude, begrenzte Haushaltsmittel – und die Notwendigkeit, jede Priorisierung technisch so zu begründen, dass sie in Ausschüssen, Rechnungsprüfung und Haushaltsberatung nachvollzogen werden kann.
Wir erfassen den Zustand öffentlicher Liegenschaften nach einheitlicher Methodik, ordnen den Handlungsbedarf nachvollziehbar ein und liefern nachvollziehbare technische Grundlagen für Haushalts-, Budget- und Maßnahmenplanung. Auftraggeber sind Städte und Gemeinden, kommunale Gebäudewirtschaft und Eigenbetriebe, Hochschulen, Schulträger sowie öffentliche Einrichtungen mit größeren Liegenschaftsbeständen.
Die typische Ausgangslage
Ein kommunaler Bestand umfasst Gebäude, die technisch kaum vergleichbarer sein könnten: Schulen aus den sechziger Jahren neben sanierten Kitas, Verwaltungsgebäude aus der Gründerzeit neben Betriebsgebäuden des Bauhofs, Turnhallen, Feuerwehrhäuser, Bürgerhäuser. Sie unterscheiden sich in Bauweise, Nutzungsintensität, Betriebszeiten und in der Qualität der vorhandenen Unterlagen.
Vier Punkte prägen die Lage in fast allen Beständen:
- Die Mittel reichen nicht für alles. Der Handlungsbedarf übersteigt regelmäßig das verfügbare Budget – die Frage ist nicht, ob priorisiert wird, sondern nach welchen Kriterien.
- Entscheidungen müssen begründbar sein. Was in einem Unternehmen eine Managemententscheidung ist, muss hier gegenüber Gremien, Öffentlichkeit und Rechnungsprüfung nachvollziehbar dargestellt werden.
- Haushaltsanmeldungen brauchen Vorlauf. Wer im Herbst keine belastbaren Zahlen hat, kann im Folgejahr nicht bauen – die Zustandserfassung muss dem Haushaltsrhythmus vorausgehen.
- Der Betrieb läuft weiter. Schulen und Kitas werden genutzt; Maßnahmen sind an Ferienzeiten und Belegungspläne gebunden.
Was wir dagegen tun
Systematische Bestandsaufnahme mit einheitlicher Methodik
Wir nehmen die Liegenschaften nach derselben Positionsstruktur und denselben Bewertungskriterien auf. Nur so lassen sich eine Schule und ein Verwaltungsgebäude in derselben Prioritätenliste sinnvoll nebeneinanderstellen. Vorhandene Unterlagen und frühere Gutachten beziehen wir ein, statt eine Aufnahme zu wiederholen, die bereits vorliegt. Grundlage ist die technische Bestandsanalyse.
Nachvollziehbare Dokumentation
Jeder Befund wird verortet, fotografisch dokumentiert und begründet bewertet. Die Ableitung von der Feststellung zur Dringlichkeitseinstufung ist im Bericht sichtbar – nicht als Behauptung, sondern als nachvollziehbarer Schritt. Das ist die Eigenschaft, auf die es bei öffentlichen Auftraggebern ankommt: Ein Dritter muss die Einordnung Jahre später prüfen können, ohne den Verfasser fragen zu müssen.
Priorisierung nach klaren Kriterien
Wir staffeln den Handlungsbedarf nach sofortigem, kurzfristigem und mittelfristigem Bedarf und weisen zu jeder Maßnahme aus, welches Risiko bei Aufschub besteht. Sicherheitsrelevante Befunde – etwa an tragenden Bauteilen, Fassadenbefestigungen, Geländern oder Fluchttreppen – werden gesondert gekennzeichnet, weil sie einer anderen Entscheidungslogik folgen als wirtschaftlich begründete Maßnahmen.
Wiederkehrende Inspektionen
Für Bauteile mit Sicherheitsrelevanz und für Gebäude mit intensiver Nutzung empfehlen wir feste Inspektionsintervalle. Wiederkehrende Inspektionen erfüllen zwei Zwecke: Sie erkennen Veränderungen frühzeitig, und sie dokumentieren nachvollziehbar, dass der Zustand regelmäßig überprüft wurde. Beides ist für Träger öffentlicher Gebäude von Bedeutung.
Schulen, Kitas und Hochschulgebäude
Bauteile, die besondere Aufmerksamkeit verdienen
Bei öffentlichen Gebäuden mit hoher Nutzungsdichte richtet sich unser Blick zuerst auf die Bauteile, deren Versagen Personen gefährden würde: Fassadenbekleidungen und ihre Befestigung, außenliegende Metallkonstruktionen wie Geländer, Vordächer, Fluchttreppen und Laubengänge, Absturzsicherungen sowie abgehängte Bauteile.
Diese Konstruktionen sind häufig aus Metall gefertigt, und ihre Befestigung ist meist kritischer als das Bauteil selbst. Die Beurteilung solcher Konstruktionen ist ein fachlicher Schwerpunkt unseres Büros – siehe Fassadeninspektion.
Technische Grundlagen für Budget- und Maßnahmenplanung
Aus der Bewertung entsteht das, was für die Haushaltsanmeldung gebraucht wird:
- eine liegenschaftsübergreifende Zustandsübersicht mit einheitlicher Bewertung
- eine Maßnahmenliste je Objekt, nach Dringlichkeit gestaffelt
- Kostenansätze mit ausgewiesener Ermittlungsgrundlage und Genauigkeitsstufe
- eine mehrjährige Perspektive, aus der sich Anmeldungen für mehrere Haushaltsjahre ableiten lassen
- die Kennzeichnung von Maßnahmen, die sich bündeln oder mit energetischen Arbeiten verbinden lassen
- eine Darstellung, die sich als Anlage zu Vorlagen verwenden lässt
Für die spätere Umsetzung erstellen wir technische Leistungsbeschreibungen, die als Grundlage eines Vergabeverfahrens dienen können. Details unter Bauerhaltung und Sanierung.
Klare Abgrenzung
Technische Unterlagen, keine Vergabeberatung
Wir erstellen die technischen Unterlagen – Leistungsbeschreibungen, Ausführungsdetails, geforderte Nachweise – und können bei der technischen Prüfung von Angeboten mitwirken. Diese Unterlagen können Grundlage eines späteren Vergabeverfahrens sein.
Die rechtliche und verfahrensmäßige Durchführung des Vergabeverfahrens bleibt beim Auftraggeber beziehungsweise bei den hierfür beauftragten Stellen. Eine vergaberechtliche Beratung ist nicht Gegenstand unserer Leistung.
Energetische Entwicklung des Bestands
Öffentliche Liegenschaften stehen unter besonderem Druck, energetisch voranzukommen – bei gleichzeitig knappen Mitteln. Wir bewerten den energetischen Zustand im Zusammenhang mit dem baulichen und entwickeln daraus eine Reihenfolge, die beides berücksichtigt.
Der praktisch wichtigste Punkt: Wo ohnehin eine Instandsetzung ansteht, ist der günstigste Zeitpunkt für die energetische Verbesserung. Wir prüfen deshalb bei jeder größeren Maßnahme, ob sich beides verbinden lässt und welche Förderbedingungen einzuhalten sind – siehe Energie und Transformation.
Typische Anlässe
- Aufstellung oder Fortschreibung eines Sanierungs- oder Schulbauprogramms
- Zustandserfassung eines Schul-, Kita- oder Verwaltungsgebäudebestands
- sicherheitsrelevante Auffälligkeiten an Fassaden, Geländern oder außenliegenden Konstruktionen
- Vorbereitung von Haushaltsanmeldungen mit belastbaren Kostenansätzen
- Vorbereitung von Förderanträgen mit technischem Nachweisbedarf
- wiederkehrende Inspektionen mit Dokumentationspflicht
- Übernahme von Liegenschaften oder Umnutzung bestehender Gebäude
Zustandserfassung anfragen
Projekt anfragen – beschreiben Sie den Liegenschaftsbestand, die Anzahl der Gebäude und den zeitlichen Rahmen – insbesondere, ob eine Haushaltsanmeldung ansteht. Sie erhalten eine Einschätzung zu Vorgehen, Umfang und Terminen sowie einen Vorschlag zur Gliederung in Etappen.
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